Con questo articolo, continuiamo nel nostro percorso di analisi e approfondimento delle tematiche relative alle detrazioni fiscali in ambito condominiale, alla luce delle risoluzioni e delle risposte ad interpelli pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, tenendo sempre conto che gli interpelli non hanno valore di giurisprudenza e rispondono a casi specifici. Di seguito, diamo quindi spazio, ad alcune risposte interessanti fornite dall’Agenzia in materia di bonus facciate e superbonus.

Risposta interpello n. 524 del 04.11.2020 – Superbonus 110%

Nel quesito sottoposto all’Agenzia l’Istante intende fruire del Superbonus (110%) tramite interventi che intende effettuare sull’unità immobiliare di sua proprietà, facente parte di un condominio. Il Contribuente nell’istanza spiega che il proprio immobile dispone di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello, al quale si accede dal percorso pedonale a servizio dei singoli edifici in condominio, quindi non dalla strada, né dal cortile o dal giardino di proprietà. Ciò posto, l’Istante chiede se possa accedere all’agevolazione anche se alla propria unità immobiliare si accede secondo le modalità descritte.

L’Agenzia risponde al quesito richiamando la Circolare 24/E/2020 nella quale viene precisato che le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno, a nulla rileva che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
La stessa Circolare sottolinea, inoltre, che “un’unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che la presenza di un accesso autonomo dall’esterno presuppone, ad esempio, che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva“. Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge aggiungendo il comma 1-bis ai sensi del quale, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
In conclusione, l’Agenzia a seguito di tale modifica normativa, ritiene che “l’unità immobiliare abbia “accesso autonomo dall’esterno” quando all’immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada”. Alla luce di tale considerazione per l’Agenzia il contribuente, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, potrebbe accedere alle misure fiscali previste dall’articolo 119 del decreto Rilancio anche se l’accesso all’unità immobiliare oggetto dell’intervento avviene da un percorso pedonale privato di libero accesso dall’esterno.

Risposta interpello n. 520 del 03.11..2020 – Bonus facciate (90%)

L’Agenzia risponde al quesito di un contribuente proprietario di un edificio composto da due unità immobiliari sulle quali intende effettuare un intervento di isolamento “a cappotto” su tutti i prospetti dell’edificio, che chiede se i lavori aggiuntivi quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune
prese e punti luce esterni, lo spostamento delle tende da sole avvolgibili e ‘isolamento dello sporto di gronda, possano beneficiare rientrare nella detrazione del Bonus facciate.

L’Agenzia dopo aver richiamato i principi alla base dell’applicazione della detrazione relativa al 90%, contenuti nella Circolare n. 2/E/2020, con riferimento all’intervento di isolamento “a cappotto” oggetto dell’istanza di interpello, fa presente che, “sono ammesse al bonus facciate le spese per la realizzazione dell’intervento di isolamento sull’involucro esterno visibile dell’edificio, restando escluse quelle riferite, invece, all’intervento effettuato sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio. Alle medesime condizioni, il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per l’isolamento dello “sporto di gronda”, trattandosi di un elemento che insiste sulla parte opaca della facciata, nonchè per i lavori aggiuntivi indicati dall’Istante quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la sostituzione delle stesse, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici, trattandosi di opere accessorie e di completamento dell’intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso”.
L’Agenzia con questa risposta, conferma l’orientamento già espresso in precedenti interventi, ammettendo la detrazione anche per quegli interventi strettamente collegati all’opera principale.

Risposta interpello n. 521 del 03.11.2020 – Superbonus (110%)

Il contribuente, comproprietario con il coniuge di un immobile sito in un condominio, con accesso anche da un cancello indipendente, intende, anche attraverso il condominio, avviare i lavori per il rifacimento delle pareti esterne dell’immobile, costituite in prevalenza da vetrate “non rimuovibili e che non possono essere aperte”.
In particolare, intende sostituire le predette vetrate con una parete in muratura con conseguente isolamento termico delle superfici verticali che comporterebbe un
miglioramento per l’immobile di almeno due classi energetiche. L’Istante, chiede se l’intervento che intende avviare possa rientrare tra le opere di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, che, ai sensi dell’articolo 119, comma 1, lett. a) del decreto legge n. 34 del 2020, danno diritto ad una detrazione pari al 110 per cento delle spese sostenute.

L’Agenzia richiama la circolare n. 24/E del 2020 nella quale viene precisato che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, indicati nel comma 1 articolo 119 del decreto Rilancio, (cd interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati su:

  • parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Sotto il profilo oggettivo, nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, per le spese sostenute per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. “Stante l’esplicito richiamo, contenuto nel citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto legge n. 34 del 2020, esclusivamente alle «superfici opache verticali, orizzontali e inclinate» – e non anche ad altri elementi costituenti l’involucro edilizio – si ritiene che le spese sostenute per l’intervento descritto nell’istanza, di sostituzione della parete verticale dell’immobile costituita da vetrate con una parete isolante, non rientrano tra quelle che danno diritto alla detrazione di cui al citato articolo 119, comma 1, lett.a), del decreto Rilancio“.

L’Agenzia aveva di fatto già mostrato questo orientamento interpretativo con la Risoluzione n. 60/E del 28.09.20202.

Risposta interpello n. 522 del 04.11.2020 – Bonus facciate (90%)

Il quesito in questo caso è posto da un amministratore di condominio che rappresenta uno stabile costituito da palazzina residenziale multipiano a blocco, priva cioè di chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, appartenente ad un complesso residenziale composto da più palazzine che si affacciano su strade private interne, visibile solo parzialmente dalla strada pubblica, poiché nascosta dagli altri edifici e dalle murature di recinzione. Ciò posto, l’Istante chiede se, per tutte le quattro facciate esterne nella loro interezza, può accedere alla detrazione del 90%.

Con riferimento al caso di specie, l’Agenzia ritiene che, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione in commento il condominio possa accedere al bonus facciate in relazione alle spese sostenute per gli interventi realizzati sulle facciate dell’edificio costituenti il suo perimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al punto di vista dalla strada pubblica non visibili (neanche parzialmente) da quest’ultima.
La valutazione, in concreto di quali facciate siano visibili o in parte visibili dalla strada, costituisce un accertamento di fatto che può essere solo a carico del condominio o di un suo professionista incaricato. Tale valutazione, costituisce un accertamento che di fatto può avere ampi margini di soggettività e che richiede una elevata responsabilità in capo al soggetto che certificherà la visibilità delle facciate dalla pubblica via. L’Agenzia non lo dice espressamente, tuttavia, in caso di un intervento agevolabile in presenza di facciate solo parzialmente visibili o non visibili, appare opportuno ottenere una distinta fatturazione della spesa, affinché, qualora non rientrino nel bonus facciate potrebbero rientrare, ad esempio, nella detrazione ristrutturazione edilizia con recupero del 50%.

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