La legge di bilancio 2024 ha introdotto alcune novità in materia di locazioni brevi di cui all’all’articolo 4, D.L. 50/2017, in particolare è stato stabilito che a partire dai canoni maturati dall’1.1.2024, la locazione breve di più di un immobile abitativo con opzione per la cedolare secca sconta l’imposta sostitutiva del 26%.

In via preliminare l’art. 4 D.L 50/2027 qualifica come locazioni brevi:

1. I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo;
2. Di durata non superiore a 30 giorni, (inclusi quelli con la prestazione di alcuni servizi accessori quali cambio biancheria, pulizie e Wi-Fi);
3. Stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa (siano essi proprietari, sub-locatori e comodatari);
4. Direttamente o avvalendosi di intermediari;
5. Di non più di quattro unità immobiliari abitative per ciascun periodo d’imposta. Qualora si superi il predetto limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma di impresa, ai sensi dell’articolo 2082, cod. civ. Con conseguente obbligo di apertura di posizione IVA ed esclusione del regime fiscale delle locazioni brevi.

In presenza dei citati requisiti, il canone di locazione, in luogo della tassazione ordinaria Irpef prevista per i redditi fondiari (redditi da terreni e fabbricati), può essere assoggettato a cedolare secca mediante opzione da parte del titolare da esercitarsi direttamente nella dichiarazione dei redditi, (anche il sub-locatore ed il comodatario potranno optare per la cedolare secca nella sezione “redditi diversi”).

La Legge di Bilancio 2024 prevede il mantenimento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dalla cedolare secca nella misura del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta; a partire dalla seconda unità immobiliare l’aliquota d’imposta sostitutiva è ora prevista nella misura del 26%. La circolare n. 10/E/2024 conferma che l’individuazione dell’unità immobiliare, a scelta del contribuente, da assoggettare a tassazione sostitutiva nella misura del 21%, deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato dalle locazioni brevi.

In sintesi, a partire dal 01.01.2024:

• Tutte le locazioni brevi sono soggette ad aliquota del 26%;
• Per in immobile a scelta, il titolare (proprietario, sub-locatore o comodatario) può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’aliquota del 21% nella propria dichiarazione dei redditi;

Un ulteriore chiarimento riguarda la decorrenza delle nuove disposizioni; in particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate, l’imposta sostitutiva del 26% si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata tempore a partire dal 01.01.2024, indipendentemente dalla data di stipula del contratto e dal momento di percezione dei canoni. Ne consegue che ai fini della determinazione dell’aliquota applicabile è necessario aver riguardato al momento di maturazione del reddito e non all’effettiva percezione dello stesso (l’imposizione è dovuta anche in assenza di incasso del canone).

Trattamento diverso è invece stabilito per i redditi da locazione breve in caso di sub-locazione o comodato per i quali le nuove regole dovrebbero applicarsi per i canoni percepiti a partire dall’01.01.2024, anche se il contratto riguarda mensilità antecedenti. Allo stesso modo, per questi soggetti dovrebbe continuarsi ad applicare la cedolare secca del 21% per tutti i canoni percepiti fino al 31.12.2023, anche se relativi a mensilità dell’anno 2024.

Per completezza, si segnala che la circolare n. 10/E/2024, conferma che in presenza di intermediari che intervengono nell’incasso dei canoni l’aliquota della ritenuta rimane del 21% ed è in ogni caso prevista a titolo di acconto (i redditi da locazione con cedolare secca non sempre soggetti all’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi).

Si ricorda che detti soggetti sono tenuti a effettuare determinati adempimenti.

In particolare, per quanto qui d’interesse, gli intermediari:

• Se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare all’Agenzia delle entrate i dati a essi relativi;
• Se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta, effettuare il relativo versamento e rilasciare la certificazione Unica (CU) ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 (comma 5)