Dal 1° gennaio 2019 l’obbligo della fatturazione elettronica verrà esteso anche nei rapporti tra privati, pertanto anche il Condominio sarà interessato da tale nuovo adempimento.

Il Condominio, di regola (tranne casi in cui eserciti attività d’impresa), non dispone di un numero di partita IVA, ma solo di codice fiscale, che lo identifica in anagrafe tributaria come un qualunque altro soggetto privato.

Il D.Lgs. 127/2015 modificato dalla L. 205/2017 all’art. 1 terzo comma, stabilisce che le fatture elettroniche emesse nei confronti dei consumatori finali devono essere rese disponibili a tali soggetti direttamente tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e dato che tali soggetti non sono obbligati a dotarsi di PEC o Codice Univoco (due modalità alternative per ricevere l’e-fattura), deve essere messa a loro disposizione una copia della fattura in formato digitalizzato (es. pdf) o in formato analogico (cartaceo).

Chi svolge prestazioni nei confronti del Condominio dovrà pertanto sia emettere fattura in formato elettronico ma sarà anche obbligato a consegnare al Condominio in quanto assimilato ad un soggetto privato,  copia analogica o digitale (pdf), della fattura.

Il Condominio, per mezzo del suo amministratore, potrà fruire in parte dei servizi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per la ricezione delle e-fatture. L’agenzia, per i soggetti dotati di partita IVA, ha previsto la possibilità di adottare diversi strumenti per la gestione della fatturazione elettronica, tra i quali, il QR code, il Codice Univoco e l’indirizzo PEC.

Ad oggi al Condominio è preclusa la possibilità di dotarsi di un Codice Univoco e di generare il QR code, mentre è possibile ricevere le fatture tramite l’indirizzo PEC dell’amministratore. L’adozione di quest’ultimo sistema è a completa discrezione dei singoli amministratori non essendoci alcun obbligo in merito.

In caso di non utilizzo di nessun sistema per la ricezione delle fatture elettroniche, l’amministratore in carica, per poter visionare i documenti emessi, in originale, nei confronti del Condominio, dovrà necessariamente abilitarsi ai sistemi dell’Agenzia delle Entrate per accedere all’area riservata del sito “fatture e corrispettivi”. In particolare dovrà richiedere l’abilitazione a Fisconline di ogni singolo condominio.

Tuttavia tale abilitazione viene collegata strettamente ai dati dell’amministratore, creando non pochi problemi nei passaggi con l’amministratore subentrante in caso di revoca del mandato. Affinché, il nuovo amministratore possa effettuare l’accesso a Fisconline del condominio, dovrà assicurarsi che venga chiusa la precedente posizione aperta dall’amministratore uscente. Per la chiusura e la riapertura di Fisconline si consiglia di verificare allo sportello dell’Agenzia delle Entrate di competenza, stante la mancanza di una procedura ugualmente applicata da ogni ufficio.

Il controllo delle e-fatture nel cassetto fiscale del condominio è molto importante e non va sottovalutato. Si prenda il caso di una fattura che consente il beneficio della detrazione fiscale ai singoli condòmini. Tale fattura, trasmessa dal fornitore allo SDI, potrebbe venire scartata dal sistema. L’amministratore ignaro dello scarto provvede al pagamento sulla base della copia cartacea ricevuta dal fornitore. Tuttavia la fattura pagata, non esiste e questo implicherebbe l’impossibilità della detrazione da parte dei condòmini. L’amministratore, benché non obbligato da alcuna previsione normativa, dovrà tenere monitorato la corrispondenza tra la fattura cartacea ricevuta e quella elettronica depositata dall’Agenzia delle Entrate nel cassetto fiscale del condominio.

Si precisa anche che il condominio non risulta obbligato alla conservazione elettronica ai sensi dell’art.l 39 del D.p.R. 26 ottobre 1972 n. 633 e s.m.i.

 

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